Tem gerado muita repercussão nos últimos dias a aprovação, pela Câmara Municipal de São Paulo, da revisão do Plano Diretor, instrumento que regula as construções e a ocupação do solo da cidade. No entanto, muitos pontos propostos têm gerado discussões, especialmente entre urbanistas e participantes do mercado imobiliário. Entenda quais são alguns deles:
– Prédios mais altos e mudanças nos EETUs (Eixos de Estruturação da Transformação Urbana):
Os Eixos de Estruturação da Transformação Urbana são as áreas próximas a corredores de ônibus, estações de metrô, trem ou monotrilho. Atualmente, essas áreas são definidas como estando a até 600 metros de distância dessas estações e até 300 metros dos corredores de ônibus. Essa delimitação é importante, pois nela é permitido construir quatro vezes a área do terreno, sendo o limite mais alto em toda a cidade de São Paulo.
A ideia desses eixos terem uma legislação diferente do restante da cidade é permitir uma maior quantidade de moradias e pessoas perto dos principais pontos de transporte público, facilitando o seu acesso para boa parte da população.
A nova proposta alterou o limite até as estações de 600 metros para 1000 metros e a distância até os corredores de ônibus de 300 metros para 450 metros. Outro ponto que gerou desconfiança foi a possibilidade de revisar os limites de altura “a qualquer momento”, segundo consta na proposta.
Além dessa mudança nos EETUs, toda a cidade teria a possibilidade de construir prédios mais altos. O coeficiente máximo de aproveitamento atual, que permite construir até duas vezes a área do terreno, seria alterado para permitir a construção de até três vezes a área do terreno, o que teria um impacto significativo na paisagem da cidade.
– Enfraquecimento da Outorga Onerosa:
A Outorga Onerosa é uma taxa cobrada para todos aqueles que constroem acima do limite básico estabelecido pela prefeitura. Esse valor é utilizado para financiar o FUNDURB (Fundo de Desenvolvimento Urbano), que é usado para investimentos públicos em moradia popular, transporte coletivo, conservação de praças, calçadas, ciclovias, parques e outros espaços públicos.
O novo plano diretor propõe que as empreiteiras possam pagar diretamente com obras de mobilidade, drenagem e habitação para a prefeitura.
Especialistas contestam essa mudança e alegam que essa nova forma de mobilidade prejudicaria a Outorga Onerosa e geraria muitas dúvidas sobre a sua aplicação. O valor, o local, a fiscalização e diversas outras questões relacionadas a essas obras não têm uma definição clara no texto.
– Criação de Zona de Concessões:
O novo projeto prevê a criação de ZCP (Zonas de Concessões), áreas “destinadas a abrigar predominantemente atividades que, por suas características únicas, foram cessionadas, e ou estão com projetos para esse fim, e necessitem disciplina especial de uso e ocupação do solo”.
O texto preocupa especialistas por não dizer claramente o critério de escolha dessas áreas, provavelmente tirando o poder de participação da sociedade nesse debate e aumentando a autoridade das construtoras.
– Alteração na regra de Habitação Popular:
Nas ZEIS (Zonas Especiais de Interesse Social), sempre que imóveis são demolidos ou reformados para mudança de uso, a nova construção deve ter um percentual mínimo de 40% a 60% destinado às HIS (Habitações de Interesse Social). Os únicos estabelecimentos isentos de cumprir essa determinação são áreas verdes, imóveis tombados e prédios públicos. O novo projeto busca acrescentar nessa lista áreas de culto, como igrejas e templos, sem apresentar nenhuma justificativa para isso.
– Vagas de garagem:
O plano diretor atual dá direito a uma vaga de estacionamento por apartamento, independentemente de seu tamanho. A alteração apresenta duas opções: A primeira mantém uma vaga de garagem por apartamento, desde que a unidade tenha mais de 30 metros quadrados. A segunda opção é de uma vaga a cada 60 metros quadrados de área privativa.
Essa segunda alternativa altera o que antes era válido a partir da área construtiva compatível, mudando para área privativa (ou seja, apenas a área interna da unidade, excluindo as áreas comuns), tornando o cálculo mais complexo e possibilitando que haja mais de uma vaga de garagem por apartamento, dependendo de como for feito o cálculo.
Os especialistas criticam essa possibilidade, pois vai contra a ideia dos eixos próximos ao transporte público, que é a de reduzir vagas de estacionamento e o uso de carros.
Repercussão negativa:
Grupos de especialistas rapidamente se manifestaram contra esses e outros pontos mencionados nesse substitutivo do plano diretor. Grupos de urbanistas e movimentos sociais são os mais engajados nessas questões, embora grupos de moradores de alguns bairros do chamado centro expandido também tenham se juntado a esse movimento, mas com intenções diferentes, mais voltadas para a preservação de grandes sobrados e residências unifamiliares de uma população de alta renda. Algo bastante questionável quando falamos em uma cidade que deve oferecer mais oportunidades para todos, especialmente aqueles que moram nas periferias.
Atualização (04/07/2023):
No momento da publicação desse post tivemos uma atualização no texto: Os Eixos de Estruturação da Transformação Urbana que anteriormente eram de 600m e tiveram a proposta inicial de mudança para 1000m acabou tendo seu texto alterado, sendo aprovado o limite de 700m.
