Uma das teorias mais difundidas nos últimos anos dentro do urbanismo é a de que flexibilizar regras de zoneamento pode ajudar na criação de mais moradias, além de barateá-las. A ideia é a de que permitindo a construção de casas e apartamentos em zonas onde elas não são liberadas a oferta será maior e consequentemente os preços também cairão.
Essa tese inclusive já foi debatida dentro desse último post aqui no blog, onde o governador do estado americano do Colorado pretende aumentar a oferta de casas na região justamente adotando esse princípio.
Entretanto, um estudo do Urban Institute analisou medidas que foram tomadas nessa direção e concluiu que esses efeitos realmente acontecem, mas são muito menores do que o imaginado.
O estudo chamado Land-Use Reforms and Housing Costs: Does Allowing for Increased Density Lead to Greater Affordability? (Reformas de Uso da Terra e Custos de Habitação: Permitir Maior Densidade Leva a Maior Acessibilidade?) onde você pode acessar na íntegra clicando AQUI, foi feito por uma equipe de sete pesquisadores que concluíram que reformas de zoneamento aplicadas nos últimos 15 anos, onde as restrições de zoneamento foram afrouxadas, de fato estão associadas a um aumento na oferta de moradias, porém de uma forma muito pequena. Em relação aos custos a resposta obtida foi ainda mais inesperada, visto que não foi observada uma redução nos preços habitacionais.
Sendo mais preciso, os resultados mostraram um aumento de 0,8% na quantidade de unidades habitacionais no espaço de pelo menos três anos após a implementação da medida, além de não serem encontradas mudanças significativas em relação aos preços.
Os próprios pesquisadores reconhecem que pesquisas do tipo apresentam limitações claras, pois não analisam seus contextos políticos, sociais e de mercado.
Os resultados nos mostram que apesar de termos alguns caminhos e direcionamentos claros em relação a melhor forma de se construir ambientes urbanos, muitas vezes é um erro apresentarmos cartilhas definitivas e engessadas sobre urbanismo, especialmente quando falamos de Brasil, onde a realidade é muito distinta em relação a cidades europeias e americanas, fonte da maioria dos estudos sobre urbanismo que encontramos na literatura e nos estudos.
